Сервис оценки коммерческой недвижимости

🏢 1. Параметры объекта оценки (ФСО IV — Задание на оценку)

Вид использования

Класс объекта

По классификации RRG/Cushman & Wakefield

Класс A Класс B Класс C

Общая площадь объекта, м²

Полезная (арендопригодная) площадь, м²

Если не известна — оставьте пустым (коэф. 0.85–0.95)

Местоположение

Этаж

Состояние отделки

Наличие отдельного входа

Город / регион

📐 2. Подходы к оценке (ФСО V, гл. II–IV)

Согласно ФСО V, оценщик должен использовать доходный, сравнительный и затратный подходы или обосновать отказ от их применения. Для коммерческой недвижимости наиболее применимы доходный и сравнительный подходы.

Выберите применяемые подходы:

Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход

Весовые коэффициенты согласования (ФСО V, п.45)

Сумма весов должна равняться 100%

Доходный: 50%

Сравнительный: 50%

Затратный: 0%

💰 3. Доходный подход (ФСО V, гл. III)

Метод прямой капитализации: V = ЧОД / R

Ставка аренды, руб./м²/год (без НДС и КУ)

Рыночная арендная ставка для аналогичных объектов

Уровень недозагрузки (вакансия), %

Справочник Лейфера 2025: торговые 5–15%, офисные 8–20%, склады 5–12%

Операционные расходы, % от ПВД

Типично: 15–25% (Лейфер «Операционные расходы КН», 2022)

Ставка капитализации, %

Оставьте пустым для автоподбора по справочнику Лейфера

Поправка на якорных арендаторов

Наличие якорного арендатора

📊 4. Сравнительный подход (ФСО V, гл. II)

Метод сравнения продаж с корректировками по Лейферу

Средняя стоимость 1 м² аналогов, руб.

Цена предложения/сделки для сопоставимых объектов

Скидка на торг, %

Справочник Лейфера: торговые 8–15%, офисные 10–18%, склады 10–15%

Корректировка на площадь

Справочник Лейфера: коэф. масштаба 0.85–1.17

Корректировка на местоположение

Корректировка на состояние

По справочнику Лейфера: коэф. 0.84–1.16

Корректировка на этаж/вход

🏗️ 5. Затратный подход (ФСО V, гл. IV)

Затратный подход имеет ограниченное применение для коммерческой недвижимости на развитых рынках. Применяется преимущественно для новых или специализированных объектов.

Восстановительная стоимость, руб./м²

Физический износ, %

Функциональный износ, %

Внешний (экономический) износ, %

Стоимость земельного участка, руб.

🏢 1. Параметры объекта оценки (ФСО IV — Задание на оценку)

📐 2. Подходы к оценке (ФСО V, гл. II–IV)

💰 3. Доходный подход (ФСО V, гл. III)

Поправка на якорных арендаторов

📊 4. Сравнительный подход (ФСО V, гл. II)

🏗️ 5. Затратный подход (ФСО V, гл. IV)

✅ Результат оценки (ФСО VI — Отчёт об оценке)